Die Immobilienversicherung umfasst zwei große Kategorien von Verträgen: die Wohngebäudeversicherung, die das Wohnhaus und seinen Inhalt gegen Schäden schützt, und die Kreditnehmerversicherung, die die Rückzahlung eines Immobilienkredits im Falle eines Lebensunfalls absichert. Das Verständnis des Unterschieds zwischen diesen beiden Bereichen ermöglicht es, den Versicherungsschutz zu kalibrieren, ohne für unnötige Garantien zu zahlen.
Pflicht zur Wohngebäudeversicherung: Wer ist tatsächlich betroffen
Die Antwort variiert je nach Nutzungsstatus, und der Unterschied zwischen Eigentumswohnung und Einfamilienhaus wird oft ignoriert. Die Wohngebäudeversicherung ist für Mieter verpflichtend (mindestens die Garantie für Mietrisiken) und für Wohnungseigentümer, die mindestens ihre zivilrechtliche Haftung für die Einheit absichern müssen.
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Ein Eigentümer, der ein Einfamilienhaus außerhalb einer Eigentümergemeinschaft bewohnt, hat hingegen keine gesetzliche Verpflichtung, eine Versicherung abzuschließen. Auf jeglichen Versicherungsschutz zu verzichten, bleibt ein riskantes Spiel: Ein Brand oder ein schwerer Wasserschaden kann mehrere Jahre Einkommen kosten. Daher schließen nahezu alle Eigentümer einen Vertrag ab, auch wenn sie nicht dazu verpflichtet sind.
Um mehr über Immobserver zu erfahren, beschreibt die Website die verschiedenen Typen von Verträgen und deren regulatorischen Rahmen je nach Profil des Versicherungsnehmers.
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Selbstbehalte und Entschädigung: Die Klauseln, die mehr wiegen als die Prämie
Der Vergleich der Jahresprämien reicht nicht aus. Zwei Verträge mit derselben Prämie können radikal unterschiedliche Entschädigungsniveaus bieten, abhängig von der Höhe des Selbstbehalts, der Rückzahlungsart und den Versicherungshöchstgrenzen.
Absoluter Selbstbehalt und relativer Selbstbehalt
Der absolute Selbstbehalt ist ein fester Betrag, der von jeder Entschädigung abgezogen wird. Wenn der Selbstbehalt auf 300 Euro festgelegt ist und der Schaden 1.200 Euro kostet, erstattet der Versicherer 900 Euro. Der relative Selbstbehalt funktioniert anders: Der Schaden wird nur gedeckt, wenn er den Selbstbehalt überschreitet, aber in diesem Fall wird er vollständig erstattet.
Die Wahl eines hohen Selbstbehalts senkt die Prämie, setzt jedoch bei häufigen Schäden (kleine Wasserschäden, Glasbruch) hohe Eigenanteile voraus. Die richtige Abwägung hängt von der Fähigkeit ab, unvorhergesehene Ausgaben von mehreren Hundert Euro zu absorbieren.
Neuwert oder Gebrauchswert
Die Art der Entschädigung bestimmt den tatsächlich erhaltenen Betrag. Ein Vertrag im Gebrauchswert wendet einen Alterswertsatz an: Ein Sofa, das vor fünf Jahren gekauft wurde, wird nur mit einem Bruchteil seines Kaufpreises erstattet. Die Neuwertoption, die oft zusätzlich angeboten wird, erstattet die Ersatzkosten ohne Abschreibung in den ersten Jahren.
Dieser Punkt sollte vor der Unterzeichnung überprüft werden, um unangenehme Überraschungen zum Zeitpunkt der Schadensmeldung zu vermeiden.
Kreditnehmerversicherung: Der unterschätzte Spielraum
Beim Immobilienkauf, der durch ein Darlehen finanziert wird, verlangt die Bank eine Kreditnehmerversicherung, die mindestens den Todesfall und den vollständigen und irreversiblen Verlust der Selbstständigkeit abdeckt. Dieser Vertrag kann einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Kredits ausmachen.
Versicherungsdelegation und Lemoine-Gesetz
Die französische Gesetzgebung erlaubt es dem Kreditnehmer, einen externen Vertrag zur Bank zu wählen, vorausgesetzt, die Garantien sind gleichwertig. Das Lemoine-Gesetz erlaubt es, die Kreditnehmerversicherung jederzeit zu kündigen, ohne auf das Jubiläumsdatum warten zu müssen und ohne Gebühren. Diese Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung verändert das Machtverhältnis zum kreditgebenden Institut.
Konkret führt das Einholen von zwei oder drei Angeboten von spezialisierten Versicherern und das Vorlegen dieser Angebote bei der eigenen Bank oft zu einer tariflichen Angleichung oder zu einem Wechsel zu einem günstigeren Vertrag mit identischen Garantien.
Garantien, die im Kreditnehmervertrag überprüft werden sollten
- Die ITT-Garantie (vorübergehende vollständige Arbeitsunfähigkeit): Einige Verträge schließen Rücken- oder psychische Erkrankungen aus, was den tatsächlichen Versicherungsschutz stark einschränkt.
- Der versicherte Anteil im Falle eines Darlehens zu zweit: Jeden Mitdarlehensnehmer zu 100 % abzusichern, verdoppelt die Prämie, garantiert jedoch die vollständige Rückzahlung im Todesfall eines der beiden.
- Die Wartezeit und die Selbstbehaltzeit, die bestimmen, ab wann der Versicherer die monatlichen Raten nach einem Arbeitsausfall übernimmt.
Die Wohngebäudeversicherung dank des Hamon-Gesetzes kündigen und neu verhandeln
Das Hamon-Gesetz erlaubt es, die Wohngebäudeversicherung jederzeit nach einem Jahr Vertragslaufzeit zu kündigen, ohne Gebühren oder Begründung. Der neue Versicherer kümmert sich um die Kündigungsformalitäten beim alten. Diese Wechselmöglichkeit wird von den Versicherten oft nicht ausreichend genutzt, die ihren Vertrag aus Trägheit weiterlaufen lassen.
Eine effektive Strategie besteht darin, mindestens drei vergleichbare Angebote einzuholen und dann den aktuellen Versicherer mit diesen Angeboten zu kontaktieren. Mehrere Versicherer bieten dann oft einen Rabatt an, um den Kunden zu halten, was die Prämie senkt, ohne die Gesellschaft zu wechseln.
- Die Bündelung von Wohngebäude- und Autoversicherung bei demselben Versicherer führt oft zu einem Rabatt für mehrere Verträge.
- Die Installation eines Alarm- oder Rauchmelde-Systems kann bei einigen Versicherern zu einer Prämienreduzierung führen.
- Die Anpassung des angegebenen Möbelkapitals an den tatsächlichen Wert der Güter vermeidet die Zahlung eines Aufschlags für eine überdimensionierte Deckung.
Wohngebäudeversicherung in Eigentümergemeinschaft: Der doppelte Deckungsansatz
In einer Eigentümergemeinschaft existieren zwei Deckungsniveaus. Die Gebäudeversicherung, die vom Verwalter abgeschlossen wird, deckt die Gemeinschaftsbereiche (Dach, Treppenhaus, Hauptleitungen). Jeder Wohnungseigentümer muss eine individuelle Versicherung für seine private Einheit und seine zivilrechtliche Haftung abschließen.
Die Überprüfung der Garantien des Gemeinschaftsvertrags vermeidet Doppelversicherungen mit dem eigenen Vertrag. Ein Wasserschaden, der von einer gemeinsamen Leitung ausgeht, fällt unter den Vertrag des Gebäudes, während ein Leck im privaten Badezimmer vom individuellen Vertrag abhängt. Die Identifizierung der Grenze zwischen Gemeinschafts- und Privatbereichen im Wohnungseigentumsrecht klärt die Verantwortlichkeiten vor jedem Schaden.
Die Versicherungsposition in den Eigentumskosten hat in den letzten Jahren, insbesondere in städtischen Gebieten, die klimatischen Risiken ausgesetzt sind, tendenziell zugenommen. Der Vergleich des Verwaltervertrags während der Eigentümerversammlungen bleibt das direkteste kollektive Mittel zur Kontrolle dieser Kosten.